关于房地产基本估价方法的探析

[摘要]本文介绍了房地产估价的三种基本的方法,在分析了其内涵、适用性的基础上,提出了难点及问题,找出了各种方法存在的缺陷,探讨了相应的解决方法。

[关键词]房地产估价;市场法;成本法;收益法自改革开放以来,我国房地产业得到了迅猛的发展,市场规模日益扩大。当前,房地产业已经成为了我国的支柱产业之一,对我国的国民经济影响巨大。与此同时,我国的房地产估价业也随着兴起。房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格或价值尺度。房地产估价对保持房地产市场的持续健康发展具有重要作用。目前,国际国内运用最为普遍的房地产估价方法是市场法、成本法和收益法这三种基本方法。其他估价方法都是这三种方法的派生。因此,深入研究这三大基本方法,对于完善和优化房地产估价理论与方法有重三、构建模糊评价模型影响中介组织评价的因素较多,具有很大的模糊特点,所以本文采用多级模糊评价方法进行评价。其具体步骤如下: ①确定评价因素及其子因素。U={U1、U2、U3、U4}　U1={U11、U12、U13、U14、U15}　………… ②确定评语集V。本指标中V={V1、V2、V3、V4、V5}={很好,好,一般,差,很差} ③确定中介组织评价指标体系之中各指标的权重。本文采用重要程度对比法来进行确定。

结束语由于我国中介组织评价体系涉及范围广、影响因素多、政策性强,再加上不同行业的中介组织在组织形式、服务内容、服务形式等方面差别很大,因而,要建立一套评价中介组织的通用评价体系的确非常复杂。从这个角度看,本文所构建的指标评价体系还稍显粗略,但是对于中介组织的规范与成长而言,它又确实是非常必要的。希望它能作为我国中介组织自律、他律的依据,促进其健康的发展。 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理,即表现为效用相同、条件相近的房地产之间,其价格相互影响,互为替代,并最终趋于一致。因此,待估房地产的价格可以通过与其类似的已经发生了交易的房地产价格来估算,即可以利用与待估房地产具有替代关系的比较案例的价格,来推测和判断待估房地产的市场价值。当然,在市场上不可能有完全相同的两宗房地产,但是只要有多个可比实例(可比实例即应是估价对象的类似房地产;成交日期应与待估房地产的估价时点接近;交易类型应与待估房地产的估价目的吻合;成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。),并对其进行修正,使其与待估房地产具有最大的相似性,便可推测出待估房地产的价格。因此,市场法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易,且要求房地产市场比较发达的情况。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

该方法估价时的计算公式为: 待估房地产的价格=可比实例实际成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数由于用来比较参照的实例有多个,通过上述修正后,每个交易实例都得出一个价格而且不可能完全一样, 最后需要综合求出一个估价额,作为待估房地产的估价额。 1.2存在的问题及对策应用市场比较法估价中首先需要解决的问题是可比实例的选择。可比实例选择的恰当与否,将直接影响估价精度,应特别慎重。但是对于交易实例的选择,目前估价人员大多采用定性的方法来进行筛选,那么要准确的选择出最合理的可比实例就比较困难。第二个问题是对可比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。修正系数的误差性将直接影响到估价结果的准确性。对于如何确定因素权重和怎样提高因素修正系数的准确性均没有规定,使估价人员难以把握。因此,选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性,成为该方法的难点。由于房地产价格影响因素的复杂性,估价实践中可比实例的这些修正系数的确定,主观随意性较大,即使是有经验的估价人员,也难以保证估价结果的客观、公正性。因此,为了减少市场法的主观性,模糊性,使其估价更加客观。笔者建议,首先要建立健全的房地产估价信息系统,估价人员能从中获取大量的市场信息和交易实例。第二,引入定量的分析,使得该法更加科学和客观。第三,目前所用的公式中,可比实例的成交价格的修正情况仅分作三类(交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正),这样显得过于笼统,应该将修正因素的类型分得再细些。同时,可以将比较中的差异情况划分等级,规定每一等级的差异修正比例是多少。