房地产开发企业成本管理制度

骆　慧 (河南升龙置业有限公司,河南郑州　450000) 　　

摘　要:本文作者阐述了房地产开发企业属高投入、高风险、高回报行业。因此,规避行业风险获取行业利润是房地产企业首先考虑的问题。在建设过程中获取行业利润的根本保证是工程成本控制。　　

关键词:房地产;项目策划;行业利润;成本控制

1　概　述房地产开发企业属高投入、高风险、高回报行业。因此,规避行业风险获取行业利润是房地产企业首先考虑的问题。规避行业风险,在项目策划阶段,首先取决于项目可行性研究报告的深度与广度,在建设过程中获取行业利润的根本保证是工程成本控制,成本—效益,相辅相成。

2　规避投资风险的基本程序及方法

2·1　建立投资工程成本数学模型要建立投资工程成本数学参数和造价指标体系主要依据通过积累各类型建筑物的参数指标以及工程造价指标形成较完整和科学的信息库。数学模型以线性为主,各参数来源于本公司、本地区已建、在建的类似工程指标。建立投资工程成本数学模型参数的目的在于指导编制可行性研究报告,各参数指标作为编制工程投资成本的依据,作为倒逼工程成本依据,作为实行限额设计,以确保投资回报利润的实现。

2·2　限额设计与倒逼成本由工程成本参数测算的工程成本一旦确定,即是编制详细可行性方案中工程成本的依据,同时也是工程成本预控的刚性指标。详细可行性研究报告经公司董事会批准后, 工程测算成本即为项目目标成本。用项目工程目标成本层层倒逼初步设计成本、施工图设计成本直到施工图设计优化满足要求。实现倒逼成本推行限额设计是关键环节。为此,在选择设计院时除了设计水平、设计质量、设计费用的比较外, 还应在合同谈判中要求设计院接受限额设计。限额设计数一般以目标成本5~8%在与设计院签订合同条款中确定。公司可研报告经集团批准后,总工室应组织力量对建筑方案进行研究策划,进行多方案优化比较。通过设计方案策划、设计招标等工作力求达到投资成本与产出效益的最佳组合。通过与设计院的交流互动,寻找影响成本较大的因素对设计进行优化改进,在可研报告产品定位的总指导方针下确定方案。

3　工程成本过程管理基本程序及方法

3·1　建立工程招标制度、评审制度根据招标投标法及有关规定,“私人投资和外商独资的建筑工程可以由发包方直接确定承包商”。为此,开发商应建立内部招标体系,结合要开发项目的具体情况,以达到期望目标、成本、质量、工期的最佳组合。

3·2　工程合同的会签、审查制度建设工程合同是有偿的劳务合同,合同主体只能是具有法人资格的经济组织。合同由审计部负责起草,并召集各专业技术人员审查专业条款,付款方式由财务部负责审查,法律条款由公司法律顾问审查,总工室负责组织合同的总体审订并对各会签责任人的意见取舍修改后报请公司总经理批准。

3·3　甲供材料采购、以房抵帐融资评审制度甲供材料范围由总经理招集招标小组确定。甲供材料主要是指大宗设备如“电梯设备、发电设备、泳池净化设备等以及“特殊、贵重材料”,或经开发商权衡利弊后确定的其它材料。

3·4　工程设计变更与成本超支报警制度工程设计变更是指由于设计变更引起工程价款变化, 工程设计变更应力求降低工程造价。设计变更对施工单位价款确定,原则上合同价已有单价的执行原单价,与合同价相类似单价的按类似单价进行项目增减调整。为了保证在工程施工过程中发生变更不致影响工程进度,审计部应及时按上述原则定价,若在与施工单位无法及时确定价格情况下应要求施工单位先按变更实施后再行议价。

一般不能同意施工单位以社会行情价为由无依据提高报价。建立工程成本动态预警制度,即对工程成本进行动态管理,动态管理包含两个方面。第一,建立工程合同价款支付情况台帐,动态反映价款支付情况。第二,建立工程合同价款超支报警制度,超支报警即是预测工程成本即将超支或将已超支数额信息及时报告公司总经理,以供决策者及时调整经营策略。合同价款超支报警主要内容有:成本超支的项目、原因、数据及调剂的方法。

4　工程价款出款制度、方法与作业流程

4·1　工程价款出款时间与时效制定工程价款出款时间的主要目的是根据工程进度、投资现金流量表进行有效地、合理地安排资金、以及根据企业内部现金流实际情况实施科学的融资计划。在工程合同价款确定后,审计部应根据工程进度计划制定工程现金流量表,工程现金流量表按季度编制。经审计造价总监审核后报请公司总经理批准后执行。财务部经理根据批准后的工程现金流量表合理地安排资金计划及资金的融资计划。审计部根据批准后的工程现金流量表,结合工程实际情况每月5日、20日填写下半月的资金需求计划表。半月资金需求计划表报请公司总经理批准。财务部严格按照审计部半月资金需求表计划安排出款, 未经批准的资金需求计划财务部不得出款。财务总监对资金安排计划、资金出款、融资计划等行使督导权。由于特殊原因,已批准的半月资金计划未能及时出款, 审计部应重新按程序申请半月资金出款计划,原半月资金出款计划作废。财务部应将未能及时出款原因简要书面报告报总经理。

4·2　工程价款出款制度订立工程价款出款制度的主要目的,是为了避免由于工作失误造成过多、过早支付工程款。为了合理地、高效地利用资金而建立起的一道“防火墙”体系。工程价款由施工单位按合同条款的规定提出申请,其所完成的工程数量由现场监理工程师审查。工程部专业工程师对监理单位签署支付凭证进行初步审核,对付款是否符合合同条款要求, 完成工程数量是否真实提出初步审查意见。经审计部造价工程师复核后由审计部经理审定上报审计造价总监审查后报请公司总经理批准。