房地产估价人员自身原因引发的风险

[摘　要]由估价人员自身的问题而使估价结果与房地产真实价值出现较大偏差的原因有两个,一是技术问题,二是道德问题。为防范来自估价人员的风险,必须加强和完善房地产估价师后续教育和考核,提高房地产估价师的技术水平;加强对房地产估价师的职业道德教育和管理,不断提高其职业道德水平和遵守职业道德的自觉性。

房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性。这种估价风险是指估价结果与房地产真实价值出现较大偏差及由此带来的名誉及经济损失的可能性。导致这种可能性的原因是多方面的,由房地产估价人员本身所引发的风险是估价风险的重要方面。把握自身的执业风险,是实现房地产估价人员服务价值的先决条件。分析房地产估价风险成因, 有效地防范由房地产估价人员自身所引发的风险, 是维护房地产估价人员声誉、促进房地产评估事业发展的必要手段。由估价人员自身的问题而使估价结果与房地产真实价值出现较大偏差的原因主要有两个,一是技术问题,二是道德问题。房地产估价是一个专业性较强的行业,而在专业性较强的行业中,技术问题所引发的风险总是伴随着行业的发展而存在。我国特有的土地制度和房地产管理制度,使得我国的土地关系、房地关系比较复杂,所以,对评估的技术要求也比较高,没有一定的专业知识和实践经验是难以胜任的。

同时,现行的土地评估规范主要是为国有企业改革服务的,土地类型的划分比较简单,未能涵盖各种特殊用地的评估方法,规范中还存在技术上的盲点。此外,现行技术规范中要求采用多种方法,但实际中有的难以做到。在房地产估价实践中所采用的估价方法——— 成本法、收益法、市场法都是世界通行的成熟估价方法,但在具体估价过程中,不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑。在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。而由于我国房地产估价起步较晚,加上房地产(土地)市场发展不平衡,市场法和收益法在许多地方尚未成为评估的主流方法,成本法、基准地价法在应用中许多技术资料还无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等。这样就使得估价机构和估价人员在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外,我国目前相当部分的估价人员素质较低,对于房地产估价基本理论理解不透、掌握不牢, 加上缺乏实际估价经验,所以在参数选择和方法运用上还存在或多或少的漏洞,特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力,也会在一定程度上引发估价风险。

再加上个别人员文字表达能力有限,估价报告叙述不当,缺少必要的设定条件,造成委托方误解,从而引发争议风险。房地产估价机构和人员法制观念不强、缺乏执业道德,造成评估值与房地产真实价值的偏离,给经济活动主体以及未来的社会经济造成影响。在执业中未能谨慎地审查有关法律文件,不能对法律、政策等问题进行严谨的考虑,不能勤勉地进行有关实地 一些评估机构或评估人员法制观念淡薄,只求效益不讲信誉,对某些不合法或有争议的房地产进行估价,甚至在评估过程中违法、违纪,不遵循客观公正原则,无原则地满足委托方的不正当要求,任由委托单位摆布,投其所好,明显地高估或低估其委托的房地产价值;一些评估机构及其执业人员不顾能力、水平所限,承担无力承担的评估项目,导致评估的资产价值扭曲。所有这些都会引发房地产估价的风险。根据引发风险的原因,可以从以下两个方面防范来自估价人员的风险。

加强房地产估价师的后续教育和考核,不断提高房地产估价师的技术水平。评估过程的主体是评估人员,其技术水平和业务能力与估价风险息息相关。要提高房地产估价师的技术水平和业务能力, 就必须不间断地开展后续教育,使得房地产估价师能接受估价的前沿教育,不断学习必要的专业知识。后续教育应包括有计划的集中培训和根据需要而进行的即时培训。集中培训应分专题定期集中进行, 旨在对房地产评估中的重大或带有普遍性的问题进行解答和培训;即时培训主要是对在项目实施过程中遇到的具体问题进行的培训,旨在使房地产估价师在实务中吸取经验,使工作中的问题及时得到反映和纠正,以此促进房地产估价师尽快树立辨别风险的意识,提高辨别风险的能力,了解防范风险的方法。此外,要提高房地产估价师的估价技术,还必须进行与之相关的政治、经济、法律、财务、外语、社会意识形态、风俗习惯等方面的培训与学习,以丰富其知识储备,增强其处理各种错综复杂的房地产评估问题的能力。从总体上讲,我国房地产估价师的后续教育工作还没有成为一种日常性的工作,而且没有实现对房地产估价师的定期考核。加强对房地产估价师的后续教育并强化对房地产估价师的定期考核,对于降低房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。