房地产开发企业项目成本控制对策研究

唐现杰　王　宇/哈尔滨商业大学会计学院

【摘　要】　本文通过构建的房地产成本费用预警模型，找到房地产开发中成本费用占比过高环节。对房地产开发项目中成本费用占比不合理环节等控制关键点采取措施进行控制，针对需要控制的阶段，探索精细化的房地产各个环节成本控制，详细阐述各个阶段有针对性的成本控制措施和具体控制方法。本文提出了一种闭环房地产项目成本控制流程，对费用预算不合理阶段深入控制、精细化控制、循环控制，最终达到真正降低开发成本、抑制房价过快增长的目的。

【关键词】　房地产成本控制正态分布

房地产在开发过程中包含着各个项目的费用支出，例如土地取得、前期工程、建设阶段、销售阶段等这些项目都会产生各项费用。房地产开发企业提高企业竞争力，需要节省开发成本。是不是房地产开发所有阶段环节都需要进行成本控制？房地产开发企业需要找出那个阶段需要进行成本控制？如何控制？广大民众更关心不能为了节省某个阶段的开发费用，以牺牲商品房的建设质量为代价。

一、房地产成本费用预警模型正态分布函数：设X服从参数为，的正态分布，其概率密度为：22()21()2xf x e，0,x(1)其中为随机变量X的数学期望，为随机变量X的均方差。由于房地产开发中各项成本费用如：土地取得成本、工程施工成本等依据开发楼盘的地理位置、开发标准、当地经济发达程度及金融环境不同，每一项成本费用占比都是随机的，各项成本费用占比之间相互独立，因此每一项成本费用占比可以作为一个随机变量，符合正态分布理论中随机变量X的要求。本文提出的房地产成本费用预警模型，适用于对土地费用占比、前期工程费用占比、建设阶段费用占比、销售阶段等房地产开发项目各种成本费用要素进行预警分析。本文中（限于篇幅）仅以土地费用占比进行示例分析：表1土地费用占比样本数据计算得到基准值=26.55%。

二、房地产成本费用控制对策

（一）土地取得阶段成本控制对策（1）争取优惠政策。积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策。（2）正确客观投标。加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。（3）争取土地容积率。重点考察容积率对于房地产开发项目整体收益率、收益额的影响。

（二）前期工程阶段成本控制对策（1）规划设计阶段控制。项目立项时，通过《可行性研究报告》，进行项目前期策划中的具体成本控制。在进行市场调研，控制流程对市场走势做出分析、判断的基础上，通过为企业争取优惠政策，达到降低开发成本的目的。（2）做好前期合同的签订工作。对于合同中明确的协议条款，要有明确的约定；对于合同中不能明确约定、不具体的内容，通过谈判争取得到有利于合理低价的合同条款

（三）建设阶段成本控制对策（1）签订建设工程施工合同。合同中应明确各种日期、对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认作出明确规定、对不可抗力要量化等措施。（2）工程实行总包合同制。总包单位分包时应通过监理、设计及甲方审核同意，避免造成衔接、配合等方面的成本费用支出。但总包合同中应当将各方责任和关系具体化，避免纠纷。（3）合理安排施工顺序。要求施工单位每三个月重新编制进度计划，防止工期拖延造成的费用增加。（4）重视设计施工图纸的交底会审工作。减少工程变更治商设计施工图纸的交底会审工作是设计与施工阶段紧密衔接的工作。（5）合理选择监理公司。明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限，在建设结算合理选择监理公司，充分发挥监理公司的作用。（6）控制竣工交付环节成本。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，审核工程款。

（四）销售阶段成本控制对策（1）控制销售方案策划和广告宣传策划费用。开发企业在项目进行销售之前，要聘请专业的营销策划公司和广告公司对项目的销售进行营销策划和广告宣传策划。（2）控制销售大厅和样板间建造装修费用。合理控制销售大厅的建造规模，样板间的装修档次。

（五）房地产项目成本控制流程本文研究了房地产项目各个阶段环节可以采取的成本控制对策。提出了一种精细化闭环控制流程。图1房地产成本闭环控制流程

三、结论总之，并不是房地产开发所有阶段环节都需要进行成本控制，更不能为了节省某个阶段的开发费用，以牺牲商品房的建设质量为代价。房地产开发企业需要找到房地产开发中成本费用占比过高环节，采取有针对性的成本控制措施和具体控制方法。通过本文研究，提出了一种闭环房地产项目成本控制流程，对费用预算不合理阶段深入控制、精细化控制、循环控制等流程，最终达到了真正降低开发成本的目的。结合企业实践，论证了本文的成本费用预警分析方法和精细化成本控制措施的可行性、有效性，值得借鉴使用。