一、我国房地产行业发展的两个重要阶段

二、我国目前两种主要的房地产开发盈利模式以1998年取消福利房分配政策为标志，我国开始了房地产业全面市场化过程，并为行业持续繁荣拉开了序幕。在房地产行业发展的十几年间，我们可以按照房地产开发盈利模式，大致可以将其划分为两个重要阶段：房地产行业初期发展阶段和充分市场竞争的发展阶段。1998年到2004年，房地产行业处于起步和初期发展阶段，国家在土地、规划、税收、金融等方面给予了较为宽松的政策环境，高速发展的国民经济也给企业带来了良好的发展机遇。但由于行业竞争市场发展尚不完全，企业很难通过提供最终产品获取市场平均利润甚至超额利润。而此期间较为容易的土地获取方式和较为廉价的土地资源，使其成为房地产企业利润的主要来源。在该阶段中，房地产开发的产业链中，房地产企业主要以土地开发为主要盈利点，通过对土地进行规划、建设，并通过为住宅区提供其他服务获得利润，即较为常规的房地产盈利模式。

2004年开始至今，随着2003年121号文件的出台，政府开始了对房地产行业的宏观调控，从金融、土地、规划、税收等方面开始对房地产行业前期发展过程中存在的问题进行持续的调整，房地产行业也从较为自由的发展向充分竞争的市场阶段发展。受土地、金融等政策以及房地产竞争市场充分发展的影响，房地产企业加快了优胜劣汰、产业整合、集中的步伐。在日益竞争充分的市场中，房地产盈利模式也开始了从以赚取土地利润差价为主到开始追逐资本实力的转变。近两年，我们看到越来越多的房地产企业开始疯狂地在全国范围内攻城掠地，或积极寻求机会争取到境内、境外资本市场融资，土地经营开发领域却放缓了脚步，很明显，房地产企业正在从传统的土地开发盈利模式向房地产资产、资本盈利模式的转变。通过对现有主要房地产企业的初步分析，以及对其盈利模式进行的初步总结和归纳，我们认为目前房地产开发盈利模式正在向以下两种主要模式集中转变：作为典型的“资金密集型”行业，房地产开发对资金的依赖程度极高。

随着行业整合、集中程度的进一步加剧，房地产企业的竞争也就是对资金的争夺、占有。房地产开发模式也逐步从以大量获取土地，从而进行开发、销（一）房地产行业初期发展阶段（二）充分市场竞争的发展阶段（一）资本利润最大化模式摘要关键词随着宏观经济环境变化和行业整合、剧变步伐的进一步加快，房地产开发盈利模式也在适应新的环境和竞争中不断转变。房地产开发的利润来源从最初以赚取土地差价利润为主发展到目前逐步向以追逐市场规模利润或资本利润为主。面对新的行业挑战和发展机遇，房地产企业如何定位，如何通过提高盈利能力，实现积累和发展，成为必须面对的问题。而企业对经营、盈利模式的选择，也将直接决定着房地产企业的发展和命运。