房地产估价中的比较法误差研究

系统误差系统误差是指在同等条件下进行房地产估价时，其误差出现的符号和大小均相同或按一定规律变化。系统误差具有积累性，对估价结果的影响很大，但他们的符号和大小有一定的规律，有的系统误差可以用一定的方法消除或减小到允许的范围内。例如在假设开发法中应用现金流量折现法，就是考虑了资金的时间价值，从而大大减小了系统误差的影响。1．２偶然误差在相同的估价条件下对某房地产的价格进行评估时，误差出现的符号和大小均表现为偶然性。这种误差称为偶然误差。这种误差不可避免，但可以采用一定的方法使其变小。笔者在近几年的交易中心资料中选取了100个可比案例，对同一房地产采用比较法进行估价，这些可比实例经修正后得到比准价格，对于同一待估房地产而言，这100个比准价格理论上应彼此相等，即其差值为０，若不为０，便是误差。设该估价案例的多个比准价格为Vi,其算术平均值为x，即,n为可比实例数。相对误差为，取i=100,按一定的组据分类，列出比较法估价的误差数据表，从而可画出直观的误差分布直方图（图略）。

从上述图表中可得出下列结论：（1）在一定的估价条件下，偶然误差的绝对值有一定的限值,（2）绝对值较小的误差比绝对值较大的误差出现的概率大,（３）绝对值相等的正、负误差出现的概率相同，（4）同一房地产的估价，其偶然误差的算术平均值，随着可比实例的增加而趋于0。１．３中误差及极限误差在误差理论中，通常采用中误差作为衡量误差大小的指标，其公式为：，中误差反映了同等估价条件下一组估价结果的一般误差水平，由于中误差可靠程度高，因此在房地产估价中也适宜采用中误差作为衡量估价精度的指标。在上述例子中。上表中估价结果大于3倍中误差的比例为0%，而在误差理论中已有定论：在等精度估价值中真误差的绝对值大约三倍中误差的个数只占0.3%。通常认为绝对值大于三倍中误差的偶然误差是不可能出现的，故以三倍中误差作为极限误差，实际估价工作中由于不可能采用本例中的可比实例数量，只是取3—4个，所以容许误差可取极限误差，即。1．4误差传播定律在实际工作中，某些未知量不可能或不便于直接进行计算，而需要由另外一些量的数值根据一定的函数关系计算出来，研究这些误差之间关系的定律称为误差传播定律。设有一般函数将其全微分得到，令则上式简化为:经过推导有：，即（），应用上式时，必须满足各估价值必须是相互独立的量。２．比较法中的估价误差在目前的各类房地产估价中，由于比较法的易操作性及其更贴近市场价格的优越性，使得估价师把它作为估价方法中的首选。

下面就以比较法的估价过程来进行误差分析：（1）建立价格可比基础包括统一付款方式、统一化为单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。在这几项因素中统一付款方式和统一币种和货币单位均有不确定因素在里面，如利率、汇率的变化，但其影响程度并不大。对于面积的确认国家均有统一的计算规则，可认为此项无误差。（２）进行交易情况修正由于市场交易主体的不确定性及其独立性，不可避免地对估价结果产生影响，此种影响在交易可比实例数量的增加时逐渐减小，因此减小此种误差的唯一途径就是广泛搜集可比实例。（３）交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正目前大部分估价师采用的均为三项因素分别修正，然后综合相乘，具体可采用百分率法、差额法或回归分析法，且以百分率法为主。通常每项修正对可比实例成交价格的调整不超过２０％，综合调整不得超过３０％。设三项修正值公式为V=V1×V2×V3 V1---交易日期修正　V2---区域因素修正V3---个别因素修正，根据１．４中的误差传播定律有：，取单项调整的最大值２０％，则V1=V2=V3=120%，设每个修正值由若干个专家打分，其中误差经计算，一般在±２％以内，取，故=，在实际的房地产估价中，在应用比较法时一般采用三个可比实例得出的比准价格取算数平均值作为最终结果。所以比较法最终比准价格的修正值中误差为，可以看到，最终结果取算数平均值可使结果的精度大为提高。结论（１）估价误差服从于正态分布，因而可以运用误差理论对房地产估价误差进行研究。（２）可取三倍中误差作为房地产估价的极限值。（３）应用可比实例算得的误差与采用误差传播定律结合估价规范算得的比准价格精度一致。（４）对房地产估价结果取算数平均值是可靠有效的方法，若为不等精度，可用加权平均法，但定权一定要准确，否则结果会严重偏离合理价格。（５）采用适宜的估价方法，合理选用参数，运用科学的数据处理方法，深刻理解房地产估价的内涵，并努力提高房地产估价人员的素质是减小房地产估价结果误差的有效途径。键词:房地产估价误差