改革开放以来，中国房地产业迅猛发展，不仅很快改善了居民的居住质量，而且推动了中国经济的快速增长，已经成为国民经济的基础产业和支柱产业之一。房地产业的健康持续发展，不仅是建设和谐社会的重要环节，而且关系到国民经济发展速度和质量。但近年来，整个房地产市场出现了房价增幅过快，供应结构不够合理，部分城市房地产投资过热等问题。这些问题是在前进发展中出现的，与制度基础、管理体制和方式城市规划要科学引导和调控房地产开发刘平渝邓淮21等多方面的因素有关，越来越受到党和政府的重视和社会各阶层的关注，政府部门不断出台各种政策以调控房地产业的发展。本文试从城市规划引导房地产业健康发展的角度，谈谈如何通过城市规划对房地产业进行科学的引导和调控。

一．房地产业的特点和现状房地产业在当代经济生活中的特点是：

1、产业相关度高、资本密集。房地产业是资本密集型、产业关联度高的产业，房地产业需要大量的资金投入，它的发展带动了建筑、冶金、建材、化工、装饰、家电、家具等数十个产业的产出增加，也促进了金融、物业管理、咨询中介等新兴服务业的发展，对国民经济和人民的生活居住水平影响巨大。

2、产品高价值、长周期。房地产产品的单位价值较高，无论是一套住房还是一间商铺，都是普通居民家庭财产的一大部分。同时，房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性。一个房地产开发项目从前期开始准备到最后建成交付，要历时1年至数年，因此提供有效产品供给的周期较长，相对于市场需求来说具有一定的时间差异。

3、产品不可移动性。房地产市场区域性明显，产品具有不可移动性。我国幅员辽阔，各地社会经济发展水平不平衡，房地产市场的区域性特点较明显，各个区域市场的供求差异也较大，局部地区供求关系的异常对整体市场的影响程度较小。近20年以来，我国的房地产业从无到有，取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。住房是与普通人的日常生活息息相关的基本需求，因而，房地产业的发展对老百姓日常生活的影响力愈来愈强，对保持经济稳定发展的重要性也日将突出。房地产业发展已逐渐进入了一个新阶段，逐渐开始从满足基本的住房需求向满足各种居住品质的差异化需求转变，房地产商也从小而全的项目操作层次向大而专的专业运作层次发展。

随着我国社会经济的发展，我国的城市化水平逐渐提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。从大的方向上说，供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。由于我国的经济体制还处于不断完善的过程中，房地产业发展的制度和体制环境以及市场规则也都是一个逐渐建立完善的过程，在发展的过程中会不断出现各种类型的问题。近期房地产市场表现比较明显的问题有以下几类：一是房地产投资增幅虽有回落，但仍然处于较高的水平。2 005 年，全国房地产开发投资总额为1 5759亿元，同比增长1 9.8 ％；住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9％。

二是部分区域市场住宅价格涨幅有所回落，而有的区域市场快速上涨，根据国家发改委、国家统计局一周前公布的调查显示，2006 年5 月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8％，部分城市涨幅较大，同比涨幅超过1 ％的城市达到了25个，区域市场出现了明显差异。三是房地产市场部分产品供求趋紧，产品结构性问题凸现。针对房地产市场发展中出现房价上涨过快、产品结构失衡等矛盾和问题，从2004年以来，国家从宏观政策到微观操作层面不断出台政策法规和措施，国务院先后出台了新旧“国八条”(2005年)、“国六条”(2006年)等一系列政策措施，以加强对房地产市场进行宏观调控。