房地产抵押贷款风险防范与有效房地产估价

伴随着我国城镇住房制度和城市土地使用制度的改革，房地产法制建设的不断完善，以房地产为抵押物提供担保的借贷行为也历经了从无到有的阶段，并逐步成为人们社会经济活动中的重要融资手段。但是，近年来由于地价上涨、楼市飙升，面对承载着一定“泡沫”的房地产，在实践信贷业务的过程中如何夯实抵押物，有效提高自身的信贷资产安全性，商业银行一直以来在进行着积极的探索。本人认为本着公平、公正的原则，借助有效房地产估价不仅可以相对合理测算和判定抵押物的价值，而且对抵押物合法性、有效性能起到良好的预警作用，对防范房地产抵押贷款风险将起到积极作用。一、房地产抵押贷款的现状近年来，随着银行体制改革的深化和《商业银行法》的实施，能够提供第二还款来源的抵押贷款日益成为受商业银行青睐的贷款方式。房地产抵押贷款在商业银行信贷资产总量中占有相当的比重。以某城市商业银行为例，在2004年末贷款余额中，该行担保贷款占比为93%；其中抵押贷款的占比为62.5%，而在这其中以房地产提供抵押的贷款比例为72%。业内人士分析，以房地产提供担保的抵押贷款占比可能将会继续呈现上升的态势。分析其原因主要有以下几点：（一）、房地产市场的发展和服务体系日益完善，为房地产抵押贷款的发展创造了有利条件。

应该说我国的房地产市场是伴随着我国经济体制的改革而诞生和发展的。1987年，城镇住房制度改革取得了历史性的突破，在全国范围内掀起了第一轮房改热潮。在这种历史背景下，中国社会主义经济发展史上第一次提出了“房地产市场”，确立了房地产市场的地位，标志着中国社会主义房地产市场的诞生。同时随着房地产市场的发展，以房地产评估及置业担保为龙头的房地产服务活动日益活跃。这些都有力地带动房地产抵押市场的发展，对完善抵押行为、防范贷款风险起到了积极的促进作用。（二）、相关法律法规的陆续颁布和实施，可以有效保障抵押当事人的合法权益。陆续颁布和实施的《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》等相辅相成，界定了房地产抵押的内涵，明确了房地产抵押的评估、登记、抵押权的设定、抵押房地产的处分等相关事宜，对保障房地产抵押当事人的合法权益，为房地产抵押行为的规范化发展奠定了一定的基础。（三）、随着社会经济的发展，房地产已经逐步成为社会和个人的主要财富。因为它可以为人们日常的生产或生活提供某种必需的空间，同时具有不可移动、供给有限、价值量大、保值增值等特性，再加之相关法律法规的建立和健全，房地产往往成为商业银行防范信贷风险，提高信贷资产安全性的首选担保品。通常商业银行对抵押房地产都有着较高的要求，不论是何种类型的房地产抵押，在设定抵押权时，商业银行通常要对其进行的严格查勘和审验。但是，由于房地产市场的不完全性，在社会信用体系有待完善，人为的道德风险、操作风险时有发生的情况下，加之信贷人员有时也可能会受到自身能力和水平的限制等因素，都可能形成抵押贷款的风险，导致不良贷款的发生。

房地产抵押贷款的风险综合分析形成房地产抵押贷款风险的原因主要有以下几种：第一、抵押房地产的处分金额无法抵偿贷款本息。抵押价值的实现属于事后行为——发生在债务到期，借款人无法履行偿还义务，被依法处分时；而担保的债权额度的确定属于事前行为。况且，房地产价格是在其质量、功能、权益、区位等因素长期共同作用下的结果，是在考虑其过去“做何用”，将来“如何用”的情况下综合考虑后形成的。所以，作为一名普通的信贷人员，由于信息不对称或自身能力的局限难以准确把握其合理的价格，往往主观认为值多少钱，就定多少价，很容易造成抵押房地产的处分金额无法抵偿贷款本息的尴尬局面第二、房地产抵押物不具有合法性。如《城市房地产管理法》规定：依法取得的房地产所有权连同该房屋占用范围内的土地作用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。同时规定依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。由此表明：设定房地产抵押的两个基本条件：对依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的，房地产权属合法，才可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权；以单纯的土地使用权抵押的，要求土地必须是以出让方式取得的。有的由于信贷人员缺少必要法律法规知识，接受行政划拨的土地使用权单独设定的抵押权，造成了抵押贷款的抵押缺位；有的由于信贷人员信息不对称等原因，接受了权属有争议的房地产、被依法查封、扣押、监管的房地产设定的抵押权。因为这一环节淡化了“依法行事”的理念，也就信贷资产安全性埋下了种种隐患。第三、无法顺利实现抵押权。